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Comprare casa: devo far verificare l’immobile da un tecnico?

Rispondo ad una simile domanda con un’altra provocazione: comprereste una macchina usata senza aver fatto fare (o senza che qualcuno vi garantisca di aver fatto) un controllo da un meccanico esperto?

Siete sicuri di poter escludere – sulla base della sola fiducia – che l’auto che state comprando non abbia subito un incidente? O che il motore non sia ormai logoro?

E se questo vale per l’acquisto di un’auto (il cui costo è di poche migliaia di Euro) per quale motivo non dovrebbe valere quando si acquista un immobile dal costo dieci o cento volte superiore?

Cosa controlla un tecnico, che il notaio non può controllare?

Il notaio è un giurista ed il suo compito è quello di garantire un acquisto giuridicamente rispettoso delle norme. La sua attività è quindi senz’altro molteplice, ma essa riguarda unicamente gli aspetti giuridici della contrattazione, quali la titolarità dell’immobile, la sua libertà (o meno) da vincoli, ipoteche, pignoramenti, servitù o altre formalità pregiudizievoli, la legittimità del venditore di disporre del bene, il trattamento tributario dell’atto, … e potrei continuare.

Ma qui stiamo parlando d’altro, e se di fronte alla vendita di un auto ritengo che nessuno possa pensare che sia compito del notaio garantire anche il funzionamento dell’auto stessa o l’assenza di danni sulla carrozzeria, così anche dovrebbe essere chiaro che in occasione della vendita di un immobile il notaio non ha né la funzione, né le competenze per garantire che esso sia privo di abusi o vizi edilizi.

Si tratta, infatti, di competenze tecniche, che solo un professionista del settore possiede. Solo un professionista tecnico (geometra, architetto, ingegnere, ecc.), infatti, potrà verificare la conformità di quanto risulta in catasto rispetto allo stato di fatto, e potrà procedere all’esame edilizio e urbanistico dell’immobile, al fine di escludere che esso presenti difformità rispetto a quanto autorizzato e legittimato dal Comune.

E’ per questo motivo che lo stesso Consiglio Nazionale del Notariato ha promosso accordi con le principali categorie tecniche (ad es. geometri ed ingegneri) al fine di “assicurare ai cittadini coinvolti nelle negoziazioni immobiliari un trasferimento sicuro sotto il profilo della regolarità urbanistica, edilizia e dell’agibilità”.

La banca ha già fatto fare una perizia sull’immobile. Serve lo stesso un ulteriore controllo tecnico?

Chiunque chieda un finanziamento bancario per comprare un immobile scopre ben presto di dover pagare una perizia tecnica sull’immobile.

A cosa serve tale perizia?

La principale convinzione è che essa serva solo per determinare il valore presunto dell’immobile stesso, che consentirà alla banca di valutare se l’immobile possa essere un’adeguata garanzia per il prestito erogato.

In realtà ben pochi sanno che scopo della perizia è anche quello di effettuare una verifica circa la regolarità urbanistica dell’immobile e l’assenza di abusi o di problemi edilizi. Nessuna banca, infatti, è oggi interessata ad ipotecare un bene che presenti problemi edilizi tali da pregiudicare un’eventuale rivendita all’asta.

Orbene, il fatto che una banca decida di prestare i propri soldi solo dopo aver fatto fare una verifica tecnica dell’immobile dovrebbe far riflettere chiunque sull’opportunità di effettuare sempre simili verifiche, ma (al tempo stesso) rischia di ingenerare la convinzione che il controllo già fatto dalla banca sia sufficiente.

Insomma, un acquirente potrebbe ritenere che se la banca sta già “tutelando se stessa” con la perizia … indirettamente tutelerà adeguatamente anche lui medesimo, rendendo non necessaria una ulteriore verifica tecnica sull’immobile.

Ma è davvero così?

Lo sarebbe se gli interessi della banca e dell’acquirente fossero perfettamente coincidenti.

Certamente, il fatto che (almeno) la banca effettui un controllo sulla regolarità tecnica dell’immobile, consentirà all’acquirente di escludere che l’immobile presenti vizi di una certa gravità, intendendosi per essi vizi che impediscano del tutto la successiva vendita all’asta dell’immobile o ne riducano in modo significativo il valore. Ma che dire dei vizi “minori” che un immobile potrebbe avere? Che dire cioè di quelle piccole irregolarità che, seppur non gravi, potrebbero comunque richiedere migliaia di Euro per essere regolarizzate?

Scopo della banca (e della perizia dalla medesima richiesta) è unicamente quello di tutelare il proprio investimento, e quindi non è possibile escludere del tutto che una banca decida comunque di soprassedere a qualche piccola “irregolarità” dell’immobile, pur evidenziata nella perizia, qualora essa sia di importo poco significativo per la banca.

Insomma, per semplificare: alla banca potrebbe non interessare un immobile perfetto, ma solo un immobile che si trovi in stato tale da assicurare almeno il recupero del mutuo erogato. Ma che dire dell’acquirente? Anche l’acquirente considererebbe eventuali irregolarità “poco significative“?

Per rispondere a questa domanda, anche l’acquirente dovrebbe essere messo nelle condizioni di conoscere l’esito della perizia della banca, ma questo non sempre accade, perchè sempre più istituti di credito effettuano simili valutazioni in uffici de-localizzati il cui compito è solo quello di comunicare l’approvazione o meno del finanziamento, senza ulteriori spiegazioni.

La conseguenza è che non sempre la banca si trova nell’obbligo (o nelle condizioni) di informare il proprio cliente dell’effettivo esito della perizia.

Possiamo allora considerare l’interesse della banca e quello del cliente perfettamente coincidenti?

In verità, non lo sono sempre del tutto.

Il che significa che, quando si acquista un immobile, una verifica tecnica di parte è sempre e comunque opportuna. E ciò non perchè sia vietato vendere o comprare beni con piccole imperfezioni, ma solo perchè un acquirente ha sempre il diritto di sapere esattamente ciò che compra e fare le proprie autonome valutazioni.