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I posti auto possono rientrare tra i fabbricati

Ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di fabbricati acquistati o costruiti da non più di cinque anni.
Tale termine temporale tende, in linea di principio, ad attrarre a tassazione le cessioni che, essendo eseguite in tempi relativamente ristretti dall’acquisto o dalla costruzione, si presume siano poste in essere per fini speculativi.

Per quanto riguarda la necessità di appurare se la cessione di posti auto risulta suscettibile di produrre una plusvalenza derivante dalla vendita di fabbricati oppure di un’area edificabile, può essere utile iniziare con l’approfondire la nozione di terreno ai fini fiscali.

Secondo l’orientamento suggerito dal Notariato, il concetto di “terreno” possiede una natura “residuale”, nel senso di ritenere tale ogni immobile diverso da un edificio inteso come “manufatto rilevante a fini urbanistici”.
Di conseguenza, costituiscono “terreni” tutti gli immobili privi di tale qualità, indipendentemente dalla capacità edificatoria dei medesimi, dall’incorporazione di opere di urbanizzazione (quali strade, fognature, allacciamenti elettrici, idrici, telefonici, ecc.) e dall’intervenuto rilascio di un permesso di costruire o dalla presentazione di un’idonea denuncia di inizio attività.
In altri termini, possono essere ritenuti “terreni” non solo quegli immobili assolutamente privi di manufatti urbanisticamente rilevanti, ma anche quelli sui quali siano state compiute opere accessorie di modesto impatto, necessarie a consentire una migliore fruizione di essi e tali, tuttavia, da non incidere sulla precedente destinazione dei detti immobili.

Muovendo dal presupposto che sono “terreni” tutti quegli immobili sui quali non siano state eseguite opere urbanisticamente rilevanti, si dovrebbe concludere per un’esclusione da tale categoria in presenza di manufatti derivanti da interventi di un certo rilievo urbanistico o, comunque, opere che non abbiano lasciato immutata la destinazione originaria dell’area. Pertanto, potrebbero rientrare nella categoria di edifici, e non di terreni, anche i posti auto o, in senso lato, i parcheggi scoperti (Studio Consiglio nazionale del notariato 23 settembre 2011 n. 45-2011/T, §3.1).

In sostanza, l’elemento discriminante tra terreno ed edificio deve emergere da un esame complessivo di carattere squisitamente urbanistico.
E infatti, precisa il Notariato, la mera edificazione di un muretto di recinzione intorno a un terreno scoperto o la semplice copertura con asfalto non costituiscono opere di rilevante portata urbanistica, atte, cioè, a modificare profondamente o in via tendenzialmente definitiva la destinazione dell’area; diversamente, se a tali interventi si accompagnano realizzazioni più complesse e tali da incidere radicalmente sulla precedente situazione di fatto e da consentire una differente fruizione dell’area, occorrerà concludere che si è in presenza di un “manufatto rilevante a fini urbanistici” e, quindi, non di un “terreno”, bensì di un “edificio”.

Dunque, affinché la realizzazione di posti auto possa configurare un edificio, occorre che a tale attività edilizia si accompagnino ulteriori elementi che consentano la fruizione dell’area in modo nuovo rispetto al precedente, tanto da richiedere il rilascio di un apposito provvedimento amministrativo da parte dell’autorità competente (licenza o concessione edilizia o permesso di costruire).

Occorrono opere rilevanti ai fini urbanistici

In dottrina, si sostiene che nell’attribuzione della qualità di posto auto o parcheggio scoperto a un’area libera, divengono “manufatti rilevanti a fini urbanistici” anche opere o manufatti che – pur avendo, se valutati isolatamente, un carattere puramente accessorio – da un esame complessivo da un punto di vista urbanistico, hanno il pregio di permettere una migliore organizzazione dello spazio libero funzionale alla loro destinazione e di innovare in modo definitivo rispetto alla precedente destinazione del terreno stesso.
Tra le opere accessorie rilevanti, vi potrebbero essere la creazione di spazi di manovra agevoli, di una base in cemento o asfalto per parcheggio e manovra e la realizzazione di strutture coperte prive di tramezzature esterne, ma adeguate a proteggere gli automezzi dal sole.

Diversamente, laddove manchino opere di rilevanza urbanistica, i posti auto andranno trattati come terreni.
Naturalmente, l’eventuale qualificazione dei posti auto come fabbricati potrebbe risultare decisamente conveniente dal punto di vista fiscale. Infatti, per le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di fabbricati detenuti da meno di cinque anni, previa richiesta al notaio, il cedente può richiedere l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF pari al 20% (che deve essere versata a cura del notaio tramite il modello F24).

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