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L’acquisto in comunione legale non cambia le regole per la “prima casa”

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14326 di ieri, ritorna sul tema delle agevolazioni prima casa, in caso di acquisto di un immobile in comunione dei beni con il coniuge, e delle dichiarazioni da rendere in atto.

Infatti, per poter usufruire dell’agevolazione fiscale, occorre, tra l’altro, che l’atto riporti, ai sensi della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131/86, alcune dichiarazioni dell’acquirente. Questi dovrà innanzitutto dichiarare, ove non lo sia già al momento dell’acquisto, di voler stabilire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato entro 18 mesi dal-l’atto, “a pena di decadenza”.
Inoltre, l’acquirente dovrà affermare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare e, infine, di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Un discorso a parte merita l’acquisto di un immobile effettuato in comunione legale dei beni con il coniuge in quanto disciplinato dall’art. 177 comma 1 lett. a) c.c., che si perfeziona senza il consenso o l’intervento dell’altro coniuge.
In pratica l’acquisto della “prima casa” da parte della comunione legale non avviene in virtù della presenza del coniuge in atto, ma avviene ex lege, persino “contro la volontà” dell’altro coniuge.
Per questi motivi, si potrebbe ritenere che, in caso di acquisto dell’abitazione a opera di un solo coniuge in comunione, la presenza delle condizioni agevolative in capo a questi consenta l’applicazione del beneficio sul 100% dell’immobile a prescindere dalla presenza delle condizioni anche in capo al coniuge non acquirente. In tal senso si era espressa la Suprema Corte nella pronuncia n. 15426/2009 (e prima ancora Cass. n. 14237/2000) in riferimento alla residenza nel Comune dell’immobile agevolato.

Questa impostazione non pare tuttavia condivisa dall’Agenzia delle Entrate, secondo la quale (circolare n. 38 del 12 agosto 2005), nel caso in cui uno solo dei coniugi in comunione partecipi all’atto di acquisto dell’immobile abitativo e sia in possesso di tutte le condizioni agevolative, mentre l’altro coniuge (non comparso in atto) non sia in possesso dei requisiti, l’agevolazione si applica solamente al 50% del valore dell’immobile.

Inoltre la stessa circolare, al § 1.1, precisa che, nonostante ai fini civilistici non sussista la necessità che entrambi i coniugi intervengano nell’atto di trasferimento della casa di abitazione per acquisirne la comproprietà, in quanto il coacquisto si realizza automaticamente ex lege, ai fini fiscali, invece, per ottenere l’agevolazione c.d. “prima casa” sull’intero immobile trasferito occorre che entrambi i coniugi rendano le dichiarazioni previste alle lett. b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso Comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della Nota II-bis del Testo Unico Registro.
Tuttavia, come precisato nella ris. 20 agosto 2010 n. 86, ove uno dei due coniugi non sia in possesso delle condizioni agevolative, l’acquisto di un immobile abitativo da parte dell’altro coniuge, in possesso delle condizioni, potrebbe accedere al beneficio in via integrale (solo) ove l’acquisto venisse operato a “titolo personale”, a norma dell’art. 179 c.c.

Nel caso di specie uno dei coniugi non ha partecipato al rogito

Il caso esaminato dalla sentenza in oggetto riguarda appunto un acquisto in comunione con il coniuge, il quale però non aveva partecipato al rogito e, conseguentemente, non aveva rilasciato le dichiarazioni previste.
Sulla scorta delle considerazioni sopra riportate e di una precedente sentenza della stessa Corte (la n. 1988 del 2015) vengono riconosciuti i rilievi dell’Agenzia e quindi il principio che l’acquisto effettuato in regime di comunione legale non costituisce, in assenza di specifiche disposizioni di legge, eccezione alla regola che obbliga ciascun acquirente (anche in comunione legale) a rilasciare in atto le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131/86.

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