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Le quotazioni OMI non bastano per la rettifica del valore dell’immobile

L’Ufficio non può rettificare il valore di un immobile, ai fini dell’imposta di registro, basandosi solo sulle quotazioni OMI e FIMAA, atteso che esse rappresentano soltanto valori di larga massima e sono insufficienti, da sole, a sostenere la pretesa impositiva. Lo ha ribadito la Cassazione, con l’ordinanza n. 11439/2018.

Dai fatti di causa emerge che l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato in 2,5 milioni di euro il valore dell’immobile indicato in misura inferiore in un atto di vendita sottoposto a registrazione, desumendo tale valore rettificato dalle quotazioni dell’OMI e dai listini FIMAA, non aggiungendo alcun altro elemento probatorio.

La Cassazione, convalidando la decisione di merito, ha riconfermato la sua costante giurisprudenza pregressa, in base alla quale le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova, ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima; il riferimento a tali quotazioni non è quindi idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri; le stime dell’OMI, quindi, per fondare il differente accertamento del valore effettuato dall’Ufficio, devono essere integrate da altri elementi probatori, al fine di essere considerate ragionevolmente attendibili (ex pluris, Cass. n. 3197 e n. 9479 del 2018, n. 21255/2017).

Del resto, l’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate del valore venale in comune commercio, ai fini della determinazione della base imponibile di un contratto di compravendita immobiliare, deve tenere conto della natura, consistenza e ubicazione dei beni in considerazione delle caratteristiche oggettive delle aree, avendo riguardo alla collocazione nello strumento urbanistico, nonché allo stato delle opere di urbanizzazione, e considerando i trasferimenti avvenuti non oltre tre anni prima, che abbiano avuto per oggetto immobili con analoghe caratteristiche e condizioni; è errato, quindi, ritenere adempiuto da parte dell’Agenzia delle Entrate l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore in materia di imposta di registro, nonché l’onere probatorio posto a capo dell’Ufficio, se l’accertamento è stato effettuato sulla base delle sole quotazioni OMI per aree edificabili site nel medesimo Comune, relative ai valori di mercato per immobili similari (Cass. n. 21569/2016).

Nella sentenza in commento, i Supremi Giudici hanno poi supportato tali conclusioni, argomentando circa la presunzione, ai fini delle imposte sul reddito e dell’IVA, di corrispondenza del corrispettivo incassato al valore normale dell’immobile ceduto, da individuarsi sulla base delle quotazioni OMI, presunzione che è stata introdotta dall’art. 35 DL 223/2006; ma tale presunzione – hanno osservato i giudici di legittimità – è stata abrogata con la legge comunitaria 2008, in quanto la Commissione europea l’ha ritenuta incompatibile con il diritto Ue.

La legge comunitaria 2008 ha eliminato la presunzione in campo IVA

Tale argomento, però, a ben vedere, non pare pertinente, atteso che la Suprema Corte si riferisce a disposizioni riguardanti settori impositivi diversi, ovvero quelli delle imposte sul reddito e dell’IVA, che hanno basi imponibili e criteri impositivi differenti da quelli del settore dell’imposta di registro.

Si osserva, infine, che, capovolgendo la questione, ovvero nel caso di utilizzo delle quotazioni OMI da parte dei contribuenti per contrastare le rettifiche di valore dell’Ufficio fondate su diversi criteri (come quello comparativo), taluni giudici di merito si sono pronunciati a favore del contribuente, che, però, non si era limitato soltanto a fornire le quotazioni OMI e FIMAA (come invece ha fatto l’Ufficio nel caso oggetto della sentenza in commento), ma aveva anche allegato altri elementi probatori convergenti, quali una perizia asseverata di stima, la dimostrazione dello stato fatiscente dell’immobile, privo di qualsivoglia manutenzione, nonché l’assenza di ascensore e di impianti termici adeguati e l’occupazione abusiva di alcuni locali (cfr. C. T. Prov. Milano 20 luglio 2016 n. 6388/1/16).

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