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Prezzo valore anche per gli acquisti con sentenza costitutiva

La tassazione sulla base del “prezzo valore” è applicabile anche nel caso di acquisto di immobili abitativi mediante sentenza costitutiva con effetto traslativo e, cioè, quando l’acquirente abbia rilasciato la dichiarazione di volersi avvalere di tale regime agevolato di tassazione dopo il trasferimento dell’immobile, avvenuto con il passaggio in giudicato della sentenza.
È quanto stabilito con l’importante ordinanza n. 5751/2018, con cui la Suprema Corte, per la prima volta, a quanto consta, ha affrontato la questione.

Si ricorda che, ai sensi dell’art. 1, comma 497 della L. n. 266/2005, per la tassazione delle cessioni immobiliari, soggette a imposta di registro, come base imponibile ai fini della predetta imposta, nonché di quelle ipocatastali, può essere assunto il c.d. “valore catastale” dell’immobile, ottenuto moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti, anziché il suo valore venale o il corrispettivo pattuito tra le parti; ciò a condizione che si tratti di immobile a uso abitativo (e relative pertinenze) e che il cessionario sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, e richieda al notaio, all’atto della cessione, l’adozione di tale specifico regime di tassazione.

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 6/2014, aveva già stabilito l’illegittimità della norma nella parte in cui non ammetteva l’applicabilità della disciplina agevolata anche alla cessione di immobili operata in sede di espropriazione forzata o asta pubblica, a favore dei medesimi soggetti beneficiari indicati dalla norma, atteso che ciò avrebbe comportato un’ingiustificata disparità di trattamento tra situazioni assimilabili (si veda “Prezzo valore anche per gli immobili comprati all’asta” del 24 gennaio 2014).

L’intervento della Consulta, però, ha lasciato aperta la questione dell’applicabilità del meccanismo impositivo del “prezzo valore” anche alle cessioni immobiliari che avvengano per sentenza di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c.
L’Agenzia delle Entrate si era pronunciata al riguardo, con la ris. n. 141/2007, stabilendo che in tal caso non può essere applicata la disciplina agevolativa de qua, poiché difetta il requisito normativamente previsto della contestuale richiesta al notaio di applicazione della regola del “prezzo valore”, in quanto la traslazione avviene per effetto di una sentenza e, conseguentemente, la tassazione deve avvenire sulla base delle ordinarie norme di tassazione dei trasferimenti immobiliari.
Qualche anno fa, invece, il Notariato, con lo Studio n. 133-2015/T, valorizzando la menzionata sentenza della Consulta del 2014, aveva sostenuto che anche alle sentenze costitutive con effetto traslativo ex art. 2932 c.c. potesse applicarsi il meccanismo impositivo del “prezzo valore”.

La conferma in quest’ultimo senso è finalmente giunta con l’ordinanza in commento, con cui la Cassazione ha esaminato il caso di un contribuente che aveva stipulato un compromesso di vendita immobiliare, in relazione al quale, però, il promissario acquirente aveva chiesto la risoluzione giudiziale. Il promittente venditore, allora, aveva proposto domanda riconvenzionale per ottenere la sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, previo pagamento del residuo prezzo convenuto, ex art. 2932 c.c.
A seguito dei pronunciamenti giudiziali a favore dell’alienante, l’acquirente aveva versato il residuante prezzo, formalizzando la circostanza con atto notarile e, poi, l’anno successivo, mediante altro atto notarile, aveva dato conto dell’avveramento della condizione sospensiva del pagamento del prezzo e aveva manifestato la sua volontà di avvalersi del regime del “prezzo valore”.

L’Agenzia delle Entrate gli notificava, però, un avviso di liquidazione per il recupero delle imposte dovute in misura ordinaria, disconoscendo l’applicazione della disciplina del “prezzo valore”, perché la dichiarazione dell’acquirente di volersi avvalere di tale regime era intervenuta successivamente al trasferimento immobiliare eseguito per effetto della sentenza, in violazione delle prescrizioni della norma agevolativa.

La Cassazione ha stabilito che la tesi giuridica secondo la quale, anche in dette ipotesi, deve essere osservata la contestualità tra dichiarazione e cessione ai fini dell’applicazione del criterio “prezzo valore”, si scontra con la circostanza che la cessione ovvero il trasferimento immobiliare si produce esclusivamente con il passaggio in giudicato, e non con la trascrizione, della sentenza, con l’ovvia conseguenza che l’assenza di figure a cui rivolgere la propria dichiarazione deve necessariamente – ai fini di garantire l’effettiva applicazione delle norme – consentire la possibilità di dichiarazioni integrative successive.

Ne consegue che l’inattuabilità di una sincronia cronologica tra dichiarazione di volersi avvalere del criterio del “prezzo valore” e cessione dell’immobile legittima il contribuente a una dichiarazione successiva, purché effettuata prima della notifica dell’accertamento.

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