Skip links

Vendere casa: perchè è importante avere il certificato di agibilità

di Michele Manente

Tra le problematiche che in questi ultimi anni sorgono con maggiore frequenza, in occasione di una vendita immobiliare, quella della presenza o meno del certificato di agibilità è senza dubbio la più ricorrente.

COS’E’ IL CERTIFICATO DI AGIBILITA’

In estrema sintesi, il certificato di agibilità è quel documento che attesta che un determinato immobile possiede tutte le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, e degli impianti necessari affinché possa essere utilizzato secondo l’uso autorizzato.

In passato si distingueva tra abitabilità ed agibilità (oggi invece si parla solo di agibilità); termini che venivano generalmente riferiti, il primo agli immobili ad uso abitativo, ed il secondo a tutti gli altri immobili, ma che in ogni caso nella sostanza indicavano il medesimo concetto: l’idoneità di un immobile ad essere utilizzato per l’uso desiderato.

Questa definizione ci porta già ad una prima osservazione:

l’agibilità di un immobile e la sua regolarità urbanistica ed edilizia sono due concetti distinti

Ciò significa che possono esistere immobili urbanisticamente regolari, ma privi di agibilità (ad es. perchè mancano le altezze dei solai), così come anche immobili dichiarati agibili pur in presenza di alcune irregolarità urbanistiche.

PERCHE’ PREOCCUPARSI DEL CERTIFICATO DI AGIBILITA’?

Uno degli errori più frequenti che, in assoluta buona fede, compiono molti di coloro che si apprestano a vendere un immobile è quello di pensare che, siccome al momento del suo acquisto tutto è andato per il meglio, oppure siccome al momento della costruzione si era seguiti da un valido professionista, non ci saranno problemi nemmeno in occasione della vendita.

Ci si dimentica, insomma, che le norme e le leggi cambiano nel tempo e ciò che era lecito in passato potrebbe non esserlo più oggi. E non solo. Anche la sensibilità degli operatori economici cambia (ed è cambiata) nel corso degli anni. Gli stessi Istituti di Credito, chiamati a finanziare un potenziale acquirente, infatti, effettuano verifiche sempre più accurate sugli immobili, non essendo interessati a impegnare soldi su immobili che potrebbero avere qualche problema in caso di successiva vendita all’asta.

Il rischio potenziale (ma concreto) per un venditore è allora quello di trovarsi a scoprire, magari dopo essersi già “impegnato” con un contratto preliminare, che il proprio immobile presenta carenze tali da non consentire all’acquirente di accedere ad un finanziamento per l’acquisto, con tutte le conseguenze del caso.

Conseguenze che consistono: nel migliore dei casi in una grande perdita di tempo per tutti i soggetti coinvolti (venditore, acquirente, agenzia, banca, notaio), e nel peggiore dei casi in una perdita di denaro a carico del venditore, non preventivata e – soprattutto – non più ammortizzabile.

IL CERTIFICATO DI AGIBILITA’ E’ OBBLIGATORIO PER POTER VENDERE?

Questa è la classica domanda che un notaio si sente rivolgere da parte di un venditore che sia “incappato” nelle spiacevoli problematiche sopra descritte e che quindi si trovi nella delicata situazione di dover valutare i passi da compiersi (affrontare le spese per ottenere l’agibilità? subire una riduzione nel prezzo di vendita? rischiare di non vendere affatto l’immobile?).

Di norma, il venditore si presenta dal notaio dopo aver ricevuto tanti pareri … ed altrettante risposte diverse.

Scopo, pertanto, di questo contributo è quello di cercare di mettere un po’ di ordine su questa tematica, nel modo più comprensibile possibile. Questo significa che il presente articolo non vuole essere un “trattato” giuridico sull’argomento, ma unicamente una fonte (il più possibile chiara) di informazioni.

L’approccio più frequente a questa problematica (ma allo stesso tempo il più sbagliato) è quello di coloro i quali, partendo dalla considerazione che “nessuna norma di legge impone che negli atti di vendita debba essere obbligatoriamente citata l’agibilità” (mentre per esempio vi è l’obbligo per legge di indicare la regolarità urbanistica) e quindi partendo dal principio che l’atto di vendita è comunque valido, ricavano la conseguenza che un venditore non abbia alcun obbligo di legge in merito.

In verità la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione è di diverso avviso (per tutte Cass. 2438/2016). Del resto …

il fatto che una determinata questione non debba essere obbligatoriamente citata in un atto notarile non significa che essa sia, solo per questo, del tutto irrilevante

Ed infatti, nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 si legge che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.
Ed ancora, nella già richiamata sentenza n. 24386 del 8 febbraio 2016, La Suprema Corte ha precisato che “la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni“.

In applicazione di tali principi, la Suprema Corte ha anche stabilito che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.

Ma è sempre così?

In verità occorre distinguere sulla base dell’epoca di costruzione del fabbricato.

La vigente normativa in materia, infatti, è contenuta agli articoli 24 e seguenti del DPR 380/2001 (la cui entrata in vigore è avvenuta il 30/06/2003), e prescrive oggi l’obbligo di richiedere il certificato di agibilità unicamente per:

  • nuove costruzioni;
  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità (ecc.) dell’edificio.

Ne consegue che tutti gli edifici costruiti, ricostruiti, ampliati o comunque oggetto di interventi di ristrutturazione dopo il 30/06/2003 dovranno essere obbligatoriamente dotati di certificazione di agibilità, ed il rispetto di tale obbligo – essendo tutt’ora vigente – potrà essere preteso dall’acquirente nei confronti di un venditore.

Nulla, invece, la norma attuale dice in relazione agli edifici costruiti o ristrutturati prima del 30/06/2003 e che non siano stati oggetto di alcun intervento edilizio successivo a tale data. Eppure anche in passato sono (quasi) sempre esistite norme che – in maniera più o meno vincolante – prescrivevano il rilascio di una certificazione di abitabilità/agibilità (L. 1265/1934; L. 765/1967; L. 46/1990; DPR 425/1994).

Come giudicare allora questa mancanza di disciplina degli edifici pregressi nella normativa attualmente vigente?

Sul punto, uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato, ha ritenuto essere “evidente che la scelta operata dal legislatore sia stata quella di dettare una disciplina dell’agibilità degli edifici “a regime”, escludendo dalla previsione del T.U. i vecchi edifici che alla data di entrata in vigore della riforma non avessero subito alcuno degli interventi edilizi indicati; per questi, evidentemente, sarebbe stato difficile (se non addirittura impossibile) dettare una disciplina “di raccordo” con il nuovo certificato di agibilità.“.

Secondo tale studio “Non sussiste pertanto per le vecchie costruzioni, l’obbligo di richiedere il nuovo certificato di agibilità così come disciplinato dal T.U., e ciò in quanto o perché già rilasciato in base al DPR 425/1994 ovvero, se non rinvenibile perché trattasi di costruzione molto risalente, il problema si sposterà in sede di commercializzazione. In tale occasione il venditore potrà eventualmente dichiarare che il bene non ha subito alcun intervento ai sensi delle lettere b) e c) del DPR 380/2001.“.

Cosa significa tale ultima affermazione? Perchè, se non vi è l’obbligo per le vecchie costruzioni di chiedere il nuovo certificato di agibilità, sussiste comunque un “problema” in sede di commercializzazione? Di che problema si tratta?

Si tratta, ancora una volta, di tenere distinto l’aspetto formale da quello sostanziale.

sostenere che non vi sia un obbligo per il venditore di ottenere un nuovo certificato di agibilità per l’immobile (c.d. agibilità formale) non significa anche affermare che sia del tutto indifferente che l’immobile venduto sia effettivamente agibile o meno (c.d. agibilità sostanziale)

Il che significa che vendere un edificio realizzato prima del 30/06/2003, privo di certificato di agibilità, vuol dire effettuare un atto formalmente regolare, ma comunque suscettibile di essere successivamente annullato, qualora, anche dopo la vendita, l’acquirente scopra che l’immobile non possiede le condizioni minime di salubrità, igiene o sicurezza, e risulti insomma sostanzialmente non agibile.

La mancanza, quindi, del certificato di agibilità in relazione a edifici pre-esistenti al 30/06/2003 determina un vero e proprio stato di incertezza, che potrebbe esporre il venditore a pretese risarcitorie anche dopo l’acquisto.

Senza contare, in ogni caso, il fatto che anche in caso di accordo tra venditore ed acquirente circa la stipula in assenza del certificato di agibilità, soggetti terzi, estranei alla contrattazione (es. le banche finanziatrici), non sarebbero comunque tenuti ad accettare simili condizioni, e quindi potrebbero comunque negare la concessione del finanziamento in assenza di tale documento. In tal caso, insomma, la contrattazione sarebbe comunque messa a rischio, nonostante l’accordo tra le parti.

CONCLUSIONI

Al termine di questa veloce disamina, è possibile allora trarre alcune indicazioni conclusive che potranno rivelarsi utili per venditori ed acquirenti in fase di reciproca contrattazione.


PER GLI EDIFICI, COSTRUITI, AMPLIATI O RISTRUTTURATI IN DATA SUCCESSIVA AL 30/06/2003 (o anche soggetti a sanatoria dopo tale data)

Un promissario acquirente potrà SEMPRE legittimamente rifiutare la stipula del contratto definitivo (ed anche pretendere il relativo risarcimento del danno) in mancanza di agibilità. E ciò non solo nel caso in cui scopra che l’immobile è inagibile (mancanza di agibilità sostanziale), ma anche nel caso in cui sia solo un problema formale di mancanza di certificato (mancanza di agibilità formale). Si tratta di un principio affermato chiaramente dalla predetta sentenza Cass. n. 24386 del 8 febbraio 2016 e giustificato dal fatto che – trattandosi di un documento obbligatorio per i suddetti immobili secondo la vigente normativa – la mancanza sarebbe per l’acquirente una fonte di danno. Ovviamente, sarà sempre possibile che le parti raggiungano un accordo sul punto; accordo che dovrà essere chiaramente riportato nel contratto (tanto preliminare, quanto definitivo) onde evitare successive contestazioni.


PER GLI EDIFICI, COSTRUITI, AMPLIATI O RISTRUTTURATI IN DATA ANTERIORE AL 30/06/2003

Un promissario acquirente potrà legittimamente rifiutare la stipula del contratto definitivo (ed anche pretendere il relativo risarcimento del danno) SOLO in caso di mancanza di agibilità sostanziale. Non potrà rifiutarsi, invece, in caso di mera mancanza formale del certificato (non essendovi oggi alcun obbligo per il venditore di richiederlo), ma avrà comunque il diritto di far verificare l’immobile da un tecnico di propria fiducia al fine di escludere che la mancanza formale nasconda una ben più grave mancanza di agibilità sostanziale. Anche in tal caso sarà sempre possibile che le parti raggiungano un accordo anche per la vendita di un immobile inagibile, disciplinando il tutto con apposita clausola contrattuale.


In entrambi i casi, va chiarito che i suddetti diritti risarcitori, se non adeguatamente disciplinati nel rogito di vendita, potranno essere esercitati dall’acquirente anche dopo l’acquisto, e che in ogni caso eventuali accordi e pattuizioni raggiunti dalle parti sul punto vincoleranno solo le parti stesse, ma non eventuali terzi coinvolti (es. banche finanziatrici) che potranno comunque legittimamente rifiutarsi di assumere analoghi “rischi” (e quindi, ad esempio, rifiutarsi di finanziare).

In conclusione, chiunque intenda mettere in vendita un immobile dovrà porre particolare attenzione al tema dell’agibilità dell’immobile stesso.

In particolare, qualora si accorga di non essere in possesso di una certificazione di agibilità che riguardi anche tutti gli ultimi interventi edilizi realizzati sull’immobile, un venditore farà bene ad indagare (con l’ausilio di un tecnico di propria fiducia) le motivazioni di tale mancanza, al fine di capire se si tratti solo di una mancanza formale o se la mancanza del certificato nasconda problemi più gravi dell’immobile, tali da rischiare di sfociare in una mancanza sostanziale (totale o parziale) di agibilità.

Ciò consentirà al venditore di avere la piena consapevolezza dello stato urbanistico dell’immobile prima di “impegnarsi” in una vendita, evitando così spiacevoli sorprese successive.

Appare solo il caso di precisare che una simile verifica esula dalle competenze di un notaio, essendo materia strettamente tecnica.

Ottenuto il consulto tecnico necessario, le parti (venditrice ed acquirente) potranno poi affidarsi alla consulenza legale del notaio al fine di disciplinare nel modo più corretto i reciproci rapporti, che andranno ben precisati fin dal momento della sottoscrizione del contratto preliminare, senza attendere che problematiche così delicate vengano risolte solo al momento del definitivo.